Introdução
A ideia moderna de propriedade como direito absoluto, exclusivo e desvinculado de hierarquias superiores é uma construção histórica relativamente recente. Na realidade, a propriedade territorial no Ocidente nasce de um processo longo e gradual, no qual o uso precede o domínio, e no qual a terra é, antes de tudo, um bem funcional, inserido em relações jurídicas, econômicas e morais. Este artigo sustenta a tese de que o usufruto romano, especialmente na Antiguidade Tardia, foi o principal instrumento jurídico que permitiu a ocupação, a estabilização e a transmissão da terra, dando origem ao colonato, ao beneficium, à enfiteuse e, como resíduo jurídico desse processo, ao laudêmio. Petrópolis, no Brasil contemporâneo, constitui um exemplo vivo dessa continuidade histórica.
1. O usufruto no Direito Romano e a crise da Antiguidade Tardia
No Direito Romano clássico, o usufruto (ususfructus) é um direito real limitado que permite a alguém usar e fruir de coisa alheia, preservando-lhe a substância. O proprietário (dominus) conserva o domínio, enquanto o usufrutuário exerce o uso econômico.
Na Antiguidade Tardia (séculos III a V), esse instituto assume papel central diante de uma crise estrutural do Império Romano:
retração demográfica e abandono das cidades;
colapso do sistema fiscal imperial;
incapacidade do Estado de garantir diretamente a exploração produtiva das terras.
A aristocracia romana, diante desse cenário, passa a utilizar o usufruto como técnica de ocupação econômica: concede o uso estável da terra a terceiros, mantendo o domínio formal. A dissociação entre propriedade jurídica e função econômica torna-se regra prática.
2. O colonato: usufruto estabilizado e hereditariedade de fato
É nesse contexto que se consolida o colonato. O colonus não é proprietário, mas também não é um trabalhador livre desvinculado da terra. Ele possui:
uso contínuo da parcela rural;
obrigação de prestação econômica ao senhor;
vínculo progressivamente hereditário.
Embora o colonato não fosse, em tese, um usufruto formal, ele reproduz sua lógica essencial: o direito de uso estável sem domínio pleno. O elemento decisivo é que a hereditariedade surge na prática social antes de existir como direito formal. O colonato revela, assim, um princípio fundamental:
A propriedade nasce como usufruto transmitido no tempo, antes de ser reconhecida como domínio absoluto.
3. O beneficium e a personalização do direito fundiário
Com a desintegração do poder imperial no Ocidente, o direito deixa de se apoiar em instituições abstratas e passa a se organizar por relações pessoais de fidelidade. Surge o beneficium.
O beneficium consiste na concessão de terras por um superior a um inferior em troca de serviços — inicialmente militares, depois também administrativos e políticos. Suas características centrais são:
ausência de domínio pleno;
revogabilidade jurídica;
estabilidade econômica;
hereditariedade socialmente reconhecida.
O beneficium não é uma simples continuação do usufruto romano, mas herda sua estrutura funcional: uso econômico da terra subordinado a uma autoridade superior. Ele representa a transição decisiva do mundo romano para o feudal.
4. A enfiteuse: domínio direto e domínio útil
A enfiteuse é a cristalização jurídica madura desse processo histórico. Nela, a propriedade divide-se formalmente em dois planos:
domínio direto, pertencente ao senhor;
domínio útil, pertencente ao enfiteuta.
O enfiteuta possui poderes amplos:
exploração econômica;
transmissão hereditária;
possibilidade de alienação do domínio útil.
Entretanto, essa alienação está condicionada ao pagamento de um direito ao titular do domínio direto: o laudêmio.
5. Laudêmio: a memória jurídica do benefício
O laudêmio não é imposto, nem aluguel, nem taxa administrativa. Ele é um direito senhorial, cuja causa jurídica remonta ao fato de que a terra foi originalmente concedida como benefício.
Em termos conceituais, o laudêmio expressa a ideia de que:
A propriedade útil permanece subordinada a uma hierarquia jurídica anterior.
Trata-se de um vestígio normativo da ordem feudal, incorporado ao direito civil e mantido mesmo após a dissolução formal do feudalismo.
6. Petrópolis: sobrevivência contemporânea da enfiteuse no Brasil
Petrópolis constitui um dos exemplos mais claros da persistência do regime enfitêutico no Brasil. A cidade foi estruturada sobre terras da Casa Imperial, organizadas não como propriedade plena, mas como enfiteuse.
Até hoje, em determinadas áreas, observa-se:
separação entre domínio direto e domínio útil;
cobrança de foro anual;
incidência de laudêmio na transmissão onerosa.
O morador é, na prática, proprietário funcional da terra, mas juridicamente subordinado a um título superior. Petrópolis demonstra que o regime da enfiteuse não é uma curiosidade histórica, mas uma estrutura jurídica viva, capaz de atravessar séculos.
7. Usufruto contemporâneo, IPTU e a reedição da servidão por dívida
A comparação entre a enfiteuse tradicional e o usufruto no contexto urbano contemporâneo revela uma diferença estrutural decisiva. Enquanto a enfiteuse pressupõe um vínculo pessoal e historicamente determinado entre domínio direto e domínio útil, a propriedade urbana moderna encontra-se submetida a um regime fiscal impessoal, centrado no IPTU.
O IPTU não decorre de uma concessão originária de uso da terra, mas do exercício abstrato do poder tributário. Sua lógica não reconhece hierarquia, reciprocidade ou função histórica da propriedade, operando exclusivamente como mecanismo arrecadatório. Nesse contexto, o proprietário urbano passa a ocupar uma posição paradoxal: formalmente titular do domínio pleno, mas materialmente exposto à expropriação progressiva por meio da dívida fiscal.
Diante desse cenário, observa-se a reemergência do usufruto como técnica defensiva. A alienação da nua-propriedade a instituições financeiras, com a reserva de usufruto vitalício, permite ao indivíduo:
preservar o uso e a fruição do bem;
reduzir a incidência direta da tributação patrimonial;
blindar-se contra a execução fiscal e o endividamento compulsório.
O caráter personalíssimo do usufruto — sua inalienabilidade e extinção com a pessoa —, que no passado era visto como limitação, converte-se agora em proteção jurídica contra a lógica da servidão por dívida característica das repúblicas fiscais modernas.
8. Enfiteuse, autoridade e legitimidade: uma leitura de teologia política
Para além do direito positivo, a enfiteuse pode ser compreendida à luz de uma teoria tradicional da legitimidade política. Nessa perspectiva, a autoridade sobre a terra não se funda primariamente na Constituição ou na vontade abstrata do Estado, mas em uma ordem superior de sentido, vinculada à história, à missão e à responsabilidade moral do governante.
Sob esse prisma, a Casa Imperial não é concebida apenas como um resíduo histórico, mas como símbolo de uma soberania pessoal, na qual direitos e deveres são reciprocamente vinculados. O pagamento do laudêmio, nesse quadro, não se apresenta como confisco, mas como reconhecimento de uma hierarquia legítima, fundada na concessão originária e na obrigação de cuidado com o povo.
Essa leitura insere-se na tradição cristã da teologia política, segundo a qual a autoridade é serviço e o tributo, quando justo, constitui um ato de reconhecimento moral, não mera coerção. Em contraste, o regime tributário impessoal da república dissolve a figura do responsável, convertendo o cidadão em mero objeto de arrecadação.
Conclusão
A genealogia da propriedade territorial no Ocidente demonstra que o domínio absoluto é uma construção tardia e instável. Desde o usufruto romano da Antiguidade Tardia até as formas modernas de organização urbana, o uso precede o título, e a função econômica antecede o reconhecimento jurídico pleno.
O colonato, o beneficium, a enfiteuse e o laudêmio expressam etapas sucessivas de uma mesma lógica: a propriedade como usufruto estabilizado, subordinado a uma autoridade identificável e inserido numa ordem de deveres recíprocos. Petrópolis evidencia que essa lógica não pertence apenas ao passado, mas permanece operante no presente brasileiro.
No contexto contemporâneo, o ressurgimento do usufruto como instrumento de proteção contra a tributação impessoal e a servidão por dívida revela o esgotamento do modelo republicano fiscalista. Entre o tributo com causa e rosto, representado historicamente pelo laudêmio, e o tributo abstrato e potencialmente confiscatório do IPTU, reabre-se a questão fundamental da legitimidade da autoridade sobre a terra.
Compreender essa continuidade histórica e teológica não é exercício de nostalgia, mas condição para repensar soberania fundiária, justiça tributária e a relação entre propriedade, responsabilidade e ordem moral no Brasil.
Bibliografia comentada
ARISTÓTELES. Política.
Fundamento clássico da compreensão da cidade como comunidade ordenada ao bem comum. Embora não trate diretamente de usufruto ou enfiteuse, Aristóteles fornece a matriz conceitual segundo a qual a propriedade não é absoluta, mas subordinada à finalidade moral da pólis.
BLOCH, Marc. A Sociedade Feudal.
Obra central para compreender a lógica do feudalismo como sistema de vínculos pessoais. Bloch demonstra que a terra, no mundo medieval, nunca foi um bem neutro, mas o suporte material de relações de fidelidade, dever e hierarquia — contexto indispensável para entender a enfiteuse e o laudêmio.
FUSTEL DE COULANGES, Numa Denis. A Cidade Antiga.
Análise decisiva sobre a origem religiosa e familiar da propriedade. Fustel mostra que a terra, desde a Antiguidade, está ligada ao culto, à ancestralidade e à autoridade, oferecendo base histórica para a crítica à concepção moderna de propriedade puramente individual.
GROSSI, Paolo. A Propriedade e as Propriedades.
Obra fundamental para a crítica ao mito da propriedade absoluta. Grossi demonstra que a tradição jurídica europeia sempre conheceu múltiplas formas de propriedade, hierarquizadas e funcionalizadas, entre elas a enfiteuse.
VILLEY, Michel. Formação do Pensamento Jurídico Moderno.
Villey analisa a ruptura moderna que transforma a propriedade em direito subjetivo absoluto. Sua obra é essencial para compreender como o direito moderno rompe com a tradição romana e medieval, dissolvendo a noção de hierarquia e causa jurídica do domínio.
TOMÁS DE AQUINO. Suma Teológica, II-II.
Tomás fundamenta a distinção entre uso comum dos bens e posse privada, afirmando que a propriedade deve servir à ordem moral e ao bem comum. Sua doutrina sustenta a legitimidade do tributo justo e da autoridade como serviço.
LEÃO XIII. Rerum Novarum.
Encíclica central para a doutrina social da Igreja. Leão XIII reafirma a propriedade privada, mas subordina seu exercício à justiça, ao trabalho e à ordem moral, fornecendo base para a crítica ao fiscalismo predatório e à servidão por dívida.
JUSTINIANO. Digesto.
Fonte primária do Direito Romano. Os trechos relativos ao usufruto e aos direitos reais limitados permitem compreender a dissociação originária entre domínio e uso, essencial para toda a genealogia desenvolvida no artigo.
CARVALHO, Olavo de. O Jardim das Aflições.
Embora não seja obra jurídica, oferece uma crítica metafísica à modernidade política e à dissolução das hierarquias tradicionais, dialogando com a análise teológico-política proposta neste texto.
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